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Tout ce que vous devez savoir sur les hypothèques au Canada

Si vous envisagez d’acheter un logement maintenant ou dans un avenir proche, vous devez connaître un peu le marché des hypothèques et son fonctionnement. Des caractéristiques importantes comme les meilleurs taux hypothécaires, les différents types de taux et les versements hypothécaires font partie des quelques détails que vous devez connaître si vous voulez faire une bonne transaction immobilière. Dans cet article, nous aborderons les prêts hypothécaires en détail ainsi que certaines étapes à suivre pour demander une hypothèque.

Obtenir une hypothèque

L’achat d’un logement a certaines implications, mais aucune n’est aussi importante que le coût financier de cette opération. La plupart des propriétaires au Canada ont obtenu leur propriété  grâce à un financement par hypothèque. Ils se sont adressés à une institution proposant des hypothèques pour obtenir un prêt afin de financer l’acquisition de leur propriété. L’obtention d’une hypothèque exige beaucoup de planification, car les coûts qu’elle implique vous accompagneront pendant des années. Continuez à lire pour découvrir tout ce que vous devez savoir sur le financement par hypothèque et comment trouver les meilleurs taux d’hypothèques au Canada.

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Qu'est-ce qu'une hypothèque?

Une hypothèque est un prêt accordé par un prêteur à un emprunteur pour l’achat d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un terrain ou d’une propriété. La plupart des hypothèques ont une durée de 25 ans, mais il arrive que la durée soit beaucoup plus longue, en fonction de l’accord conclu entre le prêteur et la personne qui demande l’hypothèque. Les hypothèques sont des prêts garantis qui sont liés à la valeur de la propriété sur laquelle le prêt a été émis en premier lieu. 

Jusqu’au paiement intégral du capital et des intérêts, le prêteur détient légalement le bien. Une fois le prêt remboursé, l’emprunteur assume la pleine propriété du bien. Toutefois, en cas de défaut de paiement, le prêteur dispose d’une procuration pour vendre le bien à une autre personne afin de récupérer son investissement.

Que représentent les années d'amortissement?

Lorsque vous demandez une hypothèque, vous rencontrez de nombreux termes. L’un d’eux est l’amortissement, qui est basé sur le temps. L’amortissement est la période totale qu’il vous faudra pour rembourser l’hypothèque qui vous a été accordée par un prêteur. Le concept d’amortissement est simplement une somme estimée en fonction du taux d’intérêt du prêt. Lorsque vous amortissez une dette hypothécaire, cela signifie, en termes simples, que vous réduisez le solde de la dette en remboursant le principal et les intérêts du prêt selon un calendrier convenu à l’avance.

Maintenant, en termes d’amortissement, les taux d’intérêt sont de deux types.

Les prêts hypothécaires à taux fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe consiste à réduire le capital et les intérêts à un taux fixe pendant toute la durée du prêt.

Les prêts hypothécaires à taux variable

Un taux variable a un taux d’intérêt fluctuant, contrairement à un taux fixe qui est statique. Les taux d’un régime à taux variable  augmentent et diminuent pendant le cycle de vie du prêt.

Les types d'hypothèques

Les hypothèques sont classées en fonction de leur cycle de vie. Lorsque vous demandez une hypothèque pour acheter un logement, le prêteur vous demandera de choisir le type d’hypothèque que vous souhaitez. La durée de l’hypothèque est un élément important à prendre en compte avant de décider, car elle déterminera le montant des intérêts que vous devrez payer sur le prêt. Voici les trois types d’hypothèques.

Hypothèque à court terme

La plupart des prêteurs hypothécaires au Canada accordent aux demandeurs qualifiés des hypothèques à court terme d’une durée de 5 ans ou plus, mais pas plus de 12 ans. Les contrats d’hypothèque à court terme ont un cycle de vie plus court, et ils présentent les caractéristiques suivantes.

  • Un taux d’intérêt variable ou fixe
  • Ils attirent les meilleurs taux d’intérêt
  • Ils ont un versement mensuel beaucoup plus élevé

Hypothèque à long terme

Le deuxième type d’hypothèque est une hypothèque à long terme dont la durée commence à partir de 5 ans et plus. Au Canada, la durée moyenne d’un contrat hypothécaire à long terme est de 25 ans au maximum. Si nécessaire, un arrangement spécial peut être conclu entre les parties concernées. Les hypothèques à long terme sont assorties d’un remboursement mensuel moins élevé en raison de leur durée plus longue. Ce type d’hypothèque présente les caractéristiques suivantes.

  • Elle est généralement émise à un taux d’intérêt fixe
  • Les versements mensuels sont beaucoup plus bas
  • Le taux d’intérêt ne varie pratiquement pas pendant toute la durée du prêt
  • Elle est assortie d’une pénalité importante si l’emprunteur revend le bien dans les cinq premières années du contrat

Hypothèque convertible

Ce type d’hypothèque est assez flexible. Le titulaire de ce type d’hypothèque peut transformer son hypothèque à court terme en une hypothèque à long terme. Les hypothèques convertibles ne sont pas aussi courantes que les deux premières, et elles ne sont accordées qu’à des emprunteurs qualifiés. Lorsque l’hypothèque passe d’un contrat à court terme à un contrat à long terme, le taux d’intérêt change également.

Hypothèques à taux fixe et à taux variable

La plupart des propriétaires potentiels qui cherchent à obtenir une hypothèque ont tendance à suivre de près le taux d’intérêt lié au prêt, et vous devriez faire pareil. Les hypothèques sont émises sur la base de deux types de taux d’intérêt. Un taux fixe et un taux variable. Avant d’établir la relation entre les deux, donnons un bref aperçu de ces deux types de taux.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt statique qui ne change pas pendant toute la durée du prêt. Le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe n’est pas déterminé par des prêteurs hypothécaires privés, mais par le rendement des obligations du gouvernement canadien. Le taux ne change pas même si le rendement des obligations change. Si vous optez pour ce type de taux, vous pouvez vous attendre à payer le même montant fixe pendant toute la durée du prêt.

Avantages

  • Offre une sécurité financière
  • Option plus sûre dans une économie volatile où les taux d’intérêt augmentent sporadiquement.

Inconvénients

  • Il peut être désavantageux si la différence entre le taux d’intérêt fixe convenu au préalable et le taux d’intérêt variable en vigueur dans le secteur est importante.

Prêts hypothécaires à taux variable

Un prêt hypothécaire à taux variable est l’exact opposé d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Ce taux est déterminé par les taux préférentiels de la Banque du Canada. Les taux préférentiels sont les taux d’intérêt payés aux banques par les emprunteurs pour les prêts qui leur sont accordés.

Avantages

  • Une meilleure option à long terme.

Inconvénients

  • Cela peut entraîner une anxiété financière et des difficultés de prévision puisque vous ne serez pas certain du montant que vous paierez en intérêts chaque mois.

Dans le tableau ci-dessous, nous établissons la relation et les différences entre les taux fixes et les taux variables.

 

Taux fixe

Taux variable

Caractéristique

Le taux d’intérêt est fixe pendant toute la durée du prêt hypothécaire.

Le taux d’intérêt varie en fonction du taux préférentiel en vigueur sur le marché.

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Qu'est-ce qu'une hypothèque inversée?

Un autre concept digne d’intérêt est l’hypothèque inversée. Ce terme désigne un système qui vous permet d’emprunter de l’argent sur la valeur nette de votre logement sans avoir à le vendre. Dans la plupart des cas, votre prêteur peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 55 % de la valeur de votre logement. Le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre logement dépend des éléments suivants.

  • La valeur estimée du logement
  • Votre âge
  • L’accord avec le prêteur

Combien puis-je avoir comme prêt hypothécaire?

Le montant de l’hypothèque que vous pouvez obtenir dépend de plusieurs facteurs. Certains de ces facteurs comprennent: 

  • Votre âge actuel
  • Le revenu mensuel
  • La valeur de la propriété  
  • et bien d’autres encore…

De nombreux responsables financiers préconisent d’emprunter de manière sûre lors de la recherche d’un prêt hypothécaire. Si vous souhaitez demander un prêt hypothécaire, il est conseillé de ne le faire que si la mensualité du prêt ne dépasse pas 40 % de votre revenu mensuel. En outre, la dette ne doit pas représenter plus de 40 % du revenu brut de votre ménage. Il est bien de magasiner pour une hypothèque pour obtenir celle qui convient le mieux à votre situation personnelle.

Meilleurs taux hypothécaires

Lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire pour un bien immobilier, vous devez tenir compte de certains éléments. En prenant note des points suivants, vous pourrez obtenir les meilleurs taux hypothécaires que vous pouvez vous permettre. Le taux d’intérêt est le facteur le plus important à prendre en compte lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Voici des conseils utiles sur la façon de choisir un prêt hypothécaire.

  • Vérifiez votre score de crédit avant de demander un prêt hypothécaire. Améliorez votre score de crédit s’ il est mauvais et rectifiez toute erreur dans votre dossier de crédit.
  • Décidez du taux d’intérêt que vous choisirez avant de demander un prêt hypothécaire. Choisissez le taux que vous pouvez vous permettre.
  • Il est utile de contacter un établissement de crédit pour s’assurer que le processus est transparent et simple.

Combien pouvez-vous vous permettre pour votre propriété?

Le montant que vous pouvez vous permettre de payer pour votre propriété dépend de votre revenu mensuel, de la valeur de la maison et du taux d’intérêt lié à l’hypothèque. Tous ces coûts reflètent le montant que le prêteur vous demandera de verser comme mise de fonds.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds?

La mise de fonds est le montant minimum que le prêteur attend de vous pour l’achat de la propriété. Cette mise de fonds doit provenir de vous et ne pas être empruntée ailleurs. Considérez-la comme un engagement que vous devez prendre pour montrer votre sérieux et pour partager une partie du risque financier de l’achat de la maison. Le montant de la mise de fond qui vous sera demandé dépendra des facteurs suivants.

  • Votre score de crédit
  • Votre salaire 
  • Le prix d’achat de la propriété

Remarque: Les mises de fonds représentent généralement 20 % du prix d’achat, mais si votre offre est inférieure à 20 %, le prêteur peut vous demander de souscrire une assurance prêt hypothécaire.

Paiements mensuels

Les paiements mensuels désignent le montant que vous êtes censé payer en versements échelonnés pendant toute la durée de l’hypothèque. Le paiement mensuel couvre le coût principal et les intérêts.

Comment trouver des taux d'intérêt hypothécaires bas?

Pour trouver des taux d’intérêt hypothécaires bas, envisagez de faire une ou plusieurs des choses suivantes.

  • Renseignez-vous auprès d’une institution financière avec laquelle vous avez déjà une relation.
  • Comparez les taux offerts par différents prêteurs hypothécaires en visitant leur site web.
  • Consultez les sites web de conseillers financiers ou contactez-les directement.
  • Engagez un courtier en prêts hypothécaires fiable qui vous aidera à comparer les meilleurs taux.

Comment calculer les paiements hypothécaires?

Contrairement au passé, où vous deviez contacter un prêteur ou un conseiller financier pour calculer les versements hypothécaires, le processus est beaucoup plus facile maintenant avec l’essor de la technologie. Pour calculer avec précision vos versements hypothécaires, envisagez d’utiliser une calculatrice en ligne. Une calculatrice en ligne vous aidera à comparer les options afin d’identifier les meilleurs taux hypothécaires.

Obtenir une préapprobation pour votre prêt hypothécaire

Avant de demander un prêt hypothécaire à un prêteur pour l’achat d’un nouveau logement, il est utile d’obtenir d’abord une préapprobation du prêteur. Une préapprobation est comme une mission d’enquête visant à déterminer si vous remplissez les conditions requises pour le prêt hypothécaire ou non. En discutant d’abord avec un prêteur, vous bénéficierez des avantages suivants: 

  • Gagner du temps
  • Éviter le rejet de votre demande
  • Connaître les coûts de l’hypothèque bien avant d’en faire la demande
  • Connaître le montant auquel vous avez droit
  • Connaître toutes vos obligations contractuelles et les coûts cachés

Comment obtenir une préapprobation pour une hypothèque?

Pour obtenir une préapprobation de l’hypothèque, adressez-vous à votre institution financière pour obtenir plus d’informations. Ou mieux encore, contactez un courtier hypothécaire compétent qui vous aidera à obtenir à l’avance une préapprobation auprès d’une institution hypothécaire réputée.

Conclusion

Pour que votre demande d’hypothèque soit approuvée, vous devez prendre certaines mesures afin d’augmenter vos chances d’obtenir le prêt pour votre future propriété. Il est également important d’en savoir plus sur la demande de prêt hypothécaire et le processus de qualification. Nous comprenons que le marché de l’immobilier peut être difficile; c’est pourquoi nous vous conseillons de faire des recherches avant d’approcher un prêteur pour un prêt. Cela vous aidera à obtenir un prêt hypothécaire avec les meilleurs taux d’intérêt possible.

FAQ - Questions fréquemment posées sur les hypothèques au Canada

Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire plutôt qu'à un conseiller hypothécaire provenant d'une banque?

Lorsque vient le temps d’obtenir une hypothèque, la plupart des gens ne connaissent pas leurs options concernant les prêteurs d’hypothèques. Beaucoup de gens pensent qu’un courtier hypothécaire et un conseiller hypothécaire bancaire sont exactement la même chose.

Un courtier hypothécaire vous permettra de trouver le prêteur hypothécaire le plus favorable. Les courtiers hypothécaires ont accès à de nombreux prêteurs de divers secteurs, y compris des prêteurs privés, les grandes banques et d’autres institutions financières. En engageant un courtier hypothécaire, vous aurez une expérience personnalisée et adaptée à vos besoins.

Les conseillers hypothécaires des banques, en comparaison, n’ont accès qu’à leurs taux internes et ne peuvent pas comparer en dehors de leur banque. Les conditions d’approbation sont également beaucoup plus strictes lorsqu’on fait appel à un conseiller hypothécaire bancaire. Cependant, les banques nous sont familières et sont donc généralement fiables, c’est pourquoi nous pouvons leur faire confiance plus facilement.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire?

Contrairement à la croyance populaire, l’assurance hypothécaire ne vous protège pas au cas où vous ne pourriez pas effectuer vos paiements hypothécaires, elle protège en fait le prêteur hypothécaire. Au Canada, l’assurance hypothécaire est généralement obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat. Dans certains cas, votre prêteur hypothécaire peut vous obliger à prendre une assurance hypothécaire même si vous avez versé une mise de fonds de 20% parce que votre crédit est bas ou que vous êtes un travailleur autonome.

Combien coûte l'assurance hypothécaire?

L’assurance hypothécaire coûte généralement entre 0,6% et 4,5% de votre hypothèque. Plus votre mise de fonds est élevée, plus les primes d’assurance hypothécaire seront basses.

Comment fonctionne le refinancement hypothécaire?

Le refinancement hypothécaire consiste à emprunter de l’argent sur la valeur nette de votre propriété. Pour connaître la valeur nette de votre propriété, vous devez déduire le montant que vous devez sur votre hypothèque de la valeur de votre propriété. Le refinancement hypothécaire implique toutefois des frais. Ces frais incluent les intérêts, les frais juridiques, les frais d’assurance titre, les frais de recherche de titre et les frais d’évaluation.

Vous devriez envisager le refinancement hypothécaire si:

  • Vous avez besoin d’argent rapidement et avez épuisé toutes les autres options.
  • Vous allez rester dans la propriété pendant quelques années de plus. 
  • Vous avez besoin de payer un montant très élevé de dettes.
  • Vous avez besoin d’argent immédiatement pour investir.
  • Vous devez réduire vos paiements mensuels.

Comment faire pour rembourser mon hypothèque plus rapidement?

Rembourser votre hypothèque plus rapidement est un excellent moyen d’économiser d’énormes sommes d’argent sur les taux d’intérêt à long terme. Assurez-vous de ne pas dépasser le montant maximal autorisé par votre contrat hypothécaire, sinon vous pourriez devoir payer des pénalités.

Pour rembourser votre hypothèque plus rapidement, vous pouvez:

  • Effectuer des paiements forfaitaires à certains moments de votre échéance. 
  • Augmenter vos paiements récurrents.

Peut-on obtenir une hypothèque pour un terrain?

Oui, au Canada, vous pouvez obtenir une hypothèque pour un terrain. Les hypothèques pour les terrains exigent des mises de fonds élevées qui peuvent atteindre 50% pour les terrains qui sont utilisés comme investissements à long terme. Par contre, un terrain sur lequel vous prévoyez de construire bientôt nécessite généralement une mise de fonds beaucoup plus basse, entre 20% et 30%.

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